Milijarder i osnivač Zare sada je najbogatiji magnat nekretnina na svijetu

Foto: Agencije

U novembru je španski milijarder iz modne industrije Amansio Ortega platio oko 850 miliona dolara u gotovini za istorijsku zgradu Kanada Post u Vankuveru. To je ogroman tehnološki centar koji zauzima čitav gradski blok, sa 93.000 kvadrata kancelarijskog prostora izdatog Amazonu. Time je oboren rekord za najveću prodaju poslovnog objekta u istoriji Kanade.

Ova kupovina ujedno je bila i 13. investicija u nekretnine tajnovitog osnivača Zare tokom prošle godine. Ukupno gledano, ovaj Španac, čije se bogatstvo procenjuje na 141 milijardu dolara, potrošio je više od tri milijarde dolara tokom godine u 10 gradova i osam zemalja. Kupio je sedam poslovnih zgrada, dva hotela, dva industrijska objekta, luksuzni maloprodajni kompleks i stambenu kulu. Kao i 49% udela u velikom britanskom operateru luke.

Milijarderi sve više u svetu nekretnina

Sve više najbogatijih ljudi sveta ulaže milijarde u nekretnine. Suosnivač Orakla, Leri Elison, poseduje nekretnine vredne gotovo tri milijarde dolara. Uključujući havajsko ostrvo Lanai, hotele u Kaliforniji i Floridi, kao i imanje u Palm Biču. Hedž fond magnat Ken Grifin poslednjih godina potrošio je skoro dve milijarde dolara na luksuzne kuće na Floridi, u Francuskoj, Londonu i Njujorku.

Ipak, niko nije potrošio toliko „viška novca” na nekretnine kao Ortega. Otkako je 2001. izveo na berzu matičnu kompaniju Zare, Inditeks – najvećeg svetskog trgovca odećom – sada 90-godišnji Ortega uložio je oko 24 milijarde dolara u 216 nekretnina na gotovo 100 tržišta. Zadržao je sve osim njih 10. To je više od procenjenih 20 milijardi dolara koje je osnivač Amazona Džef Bezos uložio u svemirsku kompaniju Blu Oridžin.

Forbes je analizirao korporativne izveštaje, zemljišne registre i saopštenja za javnost u devet zemalja. Kao i podatke iz baza nekretnina Regrid i Real Capital Analytics, kako bi mapirao Orteginu imperiju nekretnina. Njena vrednost procenjuje se na oko 25 milijardi dolara i obuhvata više od 200 objekata u 13 zemalja. Time je postao vodeći svetski magnat nekretnina. Sa portfolijom vrednijim od najuspešnijih developera poput Australijanca Harija Trigubofa (23,2 milijarde dolara) i Amerikanca Donalda Brena (19,2 milijarde dolara).

Iz radionice u dnevnoj sobi do statusa milijardera

Sin železničkog radnika, Ortega je počeo kao pomoćni radnik u prodavnici košulja sa 14 godina. Šezdesetih godina, zajedno sa tadašnjom suprugom Rozalijom Merom, krojačicom, počeo je da šije haljine i donji veš u svojoj dnevnoj sobi. Zaru su pokrenuli 1975. godine, a Inditeks deceniju kasnije. Razveli su se 1986, ali je ona ostala uključena kao član Upravnog odbora do 2004. i kao akcionar sve do svoje smrti 2013.

Ortega je ozbiljno počeo da investira u nekretnine 2001. godine, kada je Inditeks izašao na berzu. U okviru inicijalne javne ponude prodao je 13,5% udela u kompaniji za 1,1 milijardu dolara i ubrzo nakon toga osnovao je holding kompaniju Pontegadea. Preko nje je kupio Club Hípico Casas Novas, konjički centar u svojoj rodnoj Galiciji. Tu je njegova ćerka Marta naučila da jaše. Tokom narednih 25 godina kontinuirano je povećavao svoj portfolio nekretnina. Uglavnom je koristio deo ogromnih godišnjih dividendi iz Inditeksa – ukupno oko 28 milijardi dolara (nakon poreza) od 2001. godine, prema procenama Forbes – i reinvestirao je prihode od zakupa u nove akvizicije.

Kupovina za keš, skromno zaduživanje

Prema rečima dvojice brokera koji su sarađivali sa Orteginom firmom i govorili za Forbes anonimno, Ortega obično kupuje prestižne nekretnine gotovinskim transakcijama, bez zaduživanja, i retko prodaje. Godišnji finansijski izveštaj Pontegadee za 2024. godinu, najnoviji dostupan, pokazuje svega 390 miliona dolara obaveza na nivou kompanije. To je samo 2% ukupne imovine, gotovo nezamislivo nizak nivo zaduženosti u sektoru nekretnina, posebno kada je reč o komercijalnim objektima.

„On se znatno razlikuje od većine investitora u nekretnine jer deluje kao da ima neograničene količine novca”, kaže jedan broker. „Voli ulaganja sa malim rizikom. Ne pokušava da kupi nešto pa da to unapredi. On kupuje kolekcionarske, vrhunske objekte. Najbolje u svojoj klasi na tržištu. Pomalo više liči na kolekcionara umetnina najviše kategorije”.

Neke od tih prestižnih kupovina uključuju neboder Tore Pikaso od 43 sprata u Madridu (540 miliona dolara 2011), kao i čuvenu zgradu Devonšir sa pogledom na Grin Park u Londonu (671 milion dolara 2013). Zatim poslovni kompleks Troj Blok od u Sijetlu, u kojem se nalazi Amazon (740 miliona dolara 2019), kao i zlatom obloženu Rojal Benk Plazu u Torontu (916 miliona dolara 2022). Mnoge Orteginе kancelarijske i maloprodajne nekretnine izdate su velikim, finansijski stabilnim zakupcima sa dugoročnim ugovorima, poput Amazona, Epla, Mete, Najka, Spotiaja i, naravno, Zare. Takođe izdaje skladišta kompanijama kao što su Amazon, Fedeks, Home Depot i Volmart.

Najveće Ortegine kupovine

Royal Bank Plaza, 916 miliona dolara | Toronto, Kanada | 2022
Canada Post, 855 miliona dolara | Vankuver, Kanada | 2025
The Post, 785 miliona dolara | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | 2019
Troy Block, 740 miliona dolara | Sijetl, SAD | 2019
The Adelphi, 713 miliona dolara | London, Ujedinjeno Kraljevstvo | 2018

Defanzivne nekretnine

„Oni kupuju defanzivne nekretnine, što znači izuzetno strateške, urbane i nezamenjive lokacije koje će uvek moći da izdaju prostor na duži rok”, kaže još jedan broker. „Ti zakupci su javno listirane kompanije, sa tržišnom kapitalizacijom vrednom milijarde dolara. Ne morate da brinete da će propasti”.

Još jedna ključna razlika je koliko dugo zadržava nekretnine. Prema bazi podataka o nekretninama Real Capital Analytics, prodao je svega 10 zgrada. „Oni kupuju ove nekretnine s namerom da ih drže zauvek. Drugi investitori obično drže pet do 10 godina. To apsolutno nije način na koji Pontegadea procenjuje ulaganja u nekretnine. Oni traže dugoročne novčane tokove”, dodaje jedan od brokera.

To takođe pomaže da se Pontegadea zaštiti od velikih oscilacija u vrednosti nekretnina i promena tržišnih uslova, naročito danas kada komercijalne nekretnine, posebno poslovne zgrade, prolaze kroz period pada.

Poreska optimizacija

Ortega nije postao najbogatiji magnat nekretnina na svetu zato što ima posebnu sklonost ka zgradama i skladištima. Reč je o pametnoj poreskoj strategiji koja mu je pomogla da uštedi oko 800 miliona dolara tokom 25 godina. Zahvaljujući višedecenijskom porezu na bogatstvo, u kombinaciji sa solidarni porezom uvedenim 2022. godine koji cilja milionerska bogatstva, neiskorišćena gotovina predstavlja obavezu u Španiji.

Svake godine, 31. decembra, španska vlada proverava bankovne račune ultrabogatih kako bi utvrdila njihov poreski dug. Najviša stopa poreza na bogatstvo i solidarnost iznosi 3,5% i primenjuje se povrh već plaćenih poreza na dividende ili kapitalnu dobit. Ona se odnosi na svu imovinu i gotovinu, uključujući i onu u okviru holding kompanija.

Međutim, postoji i značajno izuzeće za porodične firme, koje omogućava onima koji ispunjavaju nekoliko ključnih uslova – poseduju najmanje 5% kompanije, imaju rukovodeću funkciju i dokažu da je reč o aktivnoj holding kompaniji, kao što Ortega čini sa Pontegadeom – da izbegnu porez sve dok je novac vezan za aktivnu poslovnu imovinu, a ne stoji neiskorišćen na bankovnom računu.

Reinvestiranje dividende

Forbes procenjuje da je Ortega uštedeo oko 800 miliona dolara na porezu na bogatstvo od 2001. godine. Reinvestirao je dividende u luke, solarne i vetroelektrane, telekomunikacione i infrastrukturne kompanije, kao i u desetine nekretnina. „Ovo je bio ključni faktor u širenju portfolija nekretnina kompanije Pontegadea”, kaže Rakel Plaza. On je poreski savetnik u londonskoj firmi za upravljanje porezima i bogatstvom Blevins Franks.

Postoji još jedna poreska obaveza koju je Ortega uspešno ublažio. Pošto svoj udeo u Inditeksu poseduje preko Pontegadee – a ne direktno – on praktično može da zaobiđe visoku stopu poreza na dividende od 30% na lični prihod u Španiji. Umesto toga, zahvaljujući izuzeću za domaće kompanije koje poseduju najmanje 5% svoje lokalne podružnice duže od jedne godine – što se odnosi na udeo Pontegadee u Inditeksu – on plaća svega 1,25% na te ogromne godišnje dividende. Pre 2021. postojalo je potpuno izuzeće. To znači da Ortega verovatno nije platio ni cent poreza na ranije dividende, koje su tokom dve decenije iznosile gotovo 15 milijardi dolara.

Ukupno gledano, to izuzeće mu je pomoglo da uštedi procenjenih sedam milijardi dolara na porezu na dividende u poslednjih 25 godina. Portparol Pontegadee izjavio je za Forbes da Ortega i Pontegadea plaćaju poreze na druge izvore prihoda. Kao i da se dividende Inditeksa isplaćuju akcionarima nakon što su porezi već plaćeni pre distribucije, kako bi se izbeglo dvostruko oporezivanje.

Velika gotovina za ulaganje

Iako je jedna od najvećih porodičnih investicionih firmi na svetu po vrednosti imovine, Pontegadea ima svega oko 90 zaposlenih raspoređenih u osam kancelarija širom sveta. Upravni odbor čine samo četiri osobe: Ortega; njegova druga supruga Flora Perez Markote; njihova ćerka Marta Ortega, koja je sada predsednica Inditeksa; i dugogodišnji izvršni direktor holdinga Roberto Sibeira. Još jedan dugogodišnji saradnik, Hoze Arnau, povukao se iz odbora u oktobru. Predstavnik Pontegadee odbio je da omogući da razgovoramo sa Ortegom, Sibeirom ili Arnauom.

U retkom intervjuu za Fajnenšel Tajms 2020. godine, Sibeira je rekao da Pontegadea „ne traži ogromne prinose”, već „ulaganja koja nas štite, koja stvaraju stabilan novčani tok i koja čuvaju vrednost kapitala”. Tada je procenio da se 95% nekretnina firme nalazi na „premijum lokacijama”, poput luksuznih šoping zona u velikim gradovima. Arnau je u istom intervjuu dodao: „Imamo ogromnu količinu dividendi koje moramo da reinvestiramo i zbog toga smo dostigli veličinu za koju nikada nismo mislili da ćemo imati”.

Ti čekovi od dividendi postaju sve veći. Očekuje se da će Ortega primiti rekordnih 3,8 milijardi dolara dividendi od Inditeksa u dve tranše, u maju i novembru. Već je poprilično zauzet njihovim trošenjem. U februaru je australijski menadžer imovine Mekveri objavio posao vredan osam milijardi dolara za preuzimanje listirane logističke kompanije za uvoz i izvoz Kjub Holdings, u partnerstvu sa Pontegadeom i jednim australijskim penzionim fondom.

Nije jasno koliki deo tog iznosa će platiti Ortega, ali će verovatno pronaći još načina da potroši novu količinu gotovine pre roka za plaćanje poreza u Španiji na kraju godine.

Đakomo Tonjini, novinar Forbes
Điđi Zamora, novinarka Forbes